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L’UBS Global Real Estate Bubble Index 2021 indica che il rischio di bolle immobiliari in media è aumentato durante lo scorso anno, così come è aumentata la potenziale severità di una correzione dei prezzi in molte delle città osservate dall’indice.
Francoforte, Toronto e Hong Kong sono in cima all’indice di quest’anno e rappresentano quindi le tre città con maggior rischio di bolla tra i mercati immobiliari analizzati.
Tutte le città statunitensi valutate – Miami, Los Angeles, San Francisco, Boston e New York – si trovano in un territorio di sopravvalutazione. Gli squilibri nel mercato immobiliare sono elevati anche a Tokyo, Sydney, Ginevra, Londra, Mosca, Tel Aviv e Singapore, mentre Madrid, Milano e Varsavia presentano ancora valutazioni eque. Dubai è l’unico mercato sottovalutato e l’unica città classificata in una categoria inferiore rispetto allo scorso anno.
Da metà 2020 a metà 2021 la crescita dei prezzi immobiliari ha subito un’accelerazione in media pari al 6% in termini rettificati per l’inflazione. Solo quattro città (Milano, Parigi, New York e San Francisco) non hanno visto un aumento dei loro prezzi immobiliari. In cinque città invece si è persino registrata una crescita a due cifre: Mosca, Stoccolma e le città attorno al Pacifico, Sydney, Tokyo e Vancouver. Un mix di circostanze speciali ha alimentato questo rally dei prezzi.
In un contesto globale, ed in particolar modo se confrontato con il resto d’Europa, il mercato immobiliare residenziale di Milano continua a offrire agli investitori valutazioni interessanti. La riqualificazione degli immobili, anche grazie ai notevoli incentivi fiscali, contribuisce a mantenere il mercato dinamico nel medio termine.
Attualmente il basso costo della proprietà di abitazione rispetto alla locazione, unitamente all’aspettativa di prezzi immobiliari in costante crescita, rende la proprietà immobiliare apparentemente più interessante per le famiglie, indipendentemente dai livelli di prezzo e dall’effetto leva. Questa motivazione potrebbe mantenere i mercati in funzione per il momento. Le famiglie devono però prendere in prestito quantità sempre maggiori di denaro per tenere il passo con i prezzi più elevati degli immobili. Infatti, la crescita dei mutui ipotecari dovuti ha registrato un’accelerazione quasi ovunque negli ultimi trimestri e i rapporti debito/reddito sono quindi aumentati.
In aggiunta ai più bassi costi di finanziamento, l’urbanizzazione nell’ultimo decennio è stata il pilastro principale dell’apprezzamento dei prezzi immobiliari nei centri città. Tuttavia, la di città ha risentito notevolmente a causa dei lockdown. L’attività economica si è diffusa al di fuori dei centri città, verso i loro sobborghi (a volte distanti) e satelliti e lo stesso è quindi avvenuto per la domanda di immobili. Di conseguenza, per la prima volta dai primi anni ’90, i prezzi degli immobili in aree non urbane sono aumentati più velocemente di quanto abbiano fatto nelle città negli ultimi quattro trimestri.
Europa
Si registrano squilibri notevoli a Francoforte, Monaco, Parigi e Amsterdam, città dei principali Paesi dell’Eurozona. I mercati immobiliari rimangono sotto l’incantesimo della politica di tassi d’interesse negativi della Banca centrale europea e degli standard di prestito blandi.
I mercati immobiliari a Milano e Madrid sono stati colpiti più duramente dalla pandemia. Lockdown rigidi e lunghi hanno portato le riprese del mercato immobiliare a uno stop. Sarebbe necessario un periodo di crescita economica sostenuto e solido per provocare un boom immobiliare in queste città.
